Ai un teren și vrei să construiești, să vinzi sau să dezmembrezi o parcelă, dar nu știi exact ce ai voie să faci acolo? Primul document cu care te vei întâlni este certificatul de urbanism.
E punctul de plecare al oricărui proiect imobiliar și îți arată, negru pe alb, regulile care se aplică imobilului tău. Iată ce este, ce conține și cum îl obții.
Ce este certificatul de urbanism?
Certificatul de urbanism este un act de informare emis de primărie sau, după caz, de consiliul județean, prin care autoritatea îți face cunoscute regulile aplicabile unui teren sau unei construcții. Practic, îți arată ce se poate și ce nu se poate face pe imobilul respectiv, în funcție de reglementările de urbanism în vigoare.
Un lucru important de reținut de la început: certificatul de urbanism nu îți dă dreptul să construiești. El te informează și te orientează, însă autorizația de construire este cu totul alt document. Certificatul este pasul premergător, obligatoriu, pe care îl parcurgi înainte să ceri autorizația.
Ce informații conține certificatul de urbanism?
Certificatul îți prezintă situația imobilului pe trei planuri. Regimul juridic arată cine este proprietarul, dacă terenul e în intravilan sau extravilan și dacă există sarcini sau servituți. Regimul economic îți spune destinația terenului stabilită prin documentațiile de urbanism și folosința lui actuală. Regimul tehnic cuprinde datele care contează cel mai mult pentru un proiect: cât și cum poți construi, ce înălțime este permisă și cum se leagă imobilul la utilități.
Tot aici afli ce avize și acorduri vei avea nevoie la pașii următori. Aceste cerințe depind de zonă și de ceea ce prevede Planul Urbanistic Zonal sau planul urbanistic general aplicabil. Cum fiecare situație are particularitățile ei, un avocat specializat în urbanism te poate ajuta să citești corect aceste date și să înțelegi ce înseamnă ele concret pentru investiția ta.
La ce îți folosește și când ai nevoie de el?
Cel mai frecvent, ai nevoie de certificatul de urbanism ca prim pas către autorizația de construire sau de desființare. Fără el nu poți depune documentația pentru autorizare, indiferent că vrei să ridici o casă, să extinzi o clădire sau să demolezi una existentă.
Utilitatea lui nu se oprește însă la construcții. Certificatul se cere și pentru anumite operațiuni notariale privind imobilele, cum ar fi dezmembrarea sau comasarea de parcele și constituirea unei servituți de trecere, dar și pentru concesionări de terenuri, adjudecări prin licitație sau cereri în instanță legate de imobil. La vânzarea sau cumpărarea unui imobil, certificatul arată consecințele urbanistice ale operațiunii. În toate aceste cazuri, scopul pentru care ceri certificatul trebuie menționat clar, pentru că informațiile din el sunt adaptate la acel scop.
Merită să îl obții din timp și atunci când doar analizezi o investiție. Un certificat de urbanism îți poate arăta, înainte să semnezi ceva, dacă terenul chiar permite ce ai tu în plan.
Cum îl obții și cât este valabil?
Certificatul se obține la cerere, depusă la autoritatea emitentă, adică la primăria pe raza căreia se află imobilul sau la consiliul județean. Cererea trebuie însoțită de documentele care identifică terenul, printre care planul de situație și extrasul de carte funciară, plus dovada plății taxei. Îl poate solicita orice persoană interesată, nu doar proprietarul, tocmai fiindcă este un act de informare.
Autoritatea îl eliberează în termen de cel mult 15 zile lucrătoare de la înregistrarea cererii, iar în prezent poate fi emis și în format digital. Valabilitatea este stabilită de emitent, de regulă între 12 și 24 de luni, în funcție de complexitatea și de scopul solicitării. Dacă termenul se apropie de final și încă nu ai finalizat demersurile, valabilitatea poate fi prelungită o singură dată, cu maximum 12 luni, la cererea ta depusă cu cel puțin 15 zile înainte de expirare.
Atenție la un aspect des întâlnit în practică: dacă lași certificatul să expire, va trebui să ceri unul nou, iar între timp reglementările de urbanism se pot schimba. La fel de riscant este să pornești lucrările fără actele în regulă, pentru că poți ajunge în situația celor care construiesc fără autorizație și se confruntă apoi cu amenzi sau chiar cu desființarea construcției.
Descoperă serviciile legale Stegăroiu & Asociații
Certificatul de urbanism pare un simplu formular, dar informațiile din el pot decide dacă un proiect merge mai departe sau se blochează. Interpretarea regimului tehnic, obținerea avizelor și corelarea cu documentațiile de urbanism sunt pași unde o greșeală costă timp și bani.
Dacă ai un teren sau un proiect în lucru, echipa Stegăroiu & Asociații te poate ajuta cu servicii de urbanism și autorizare construcții, de la analiza certificatului până la obținerea autorizației. O consultație la început de drum îți limpezește ce poți construi și cum eviți surprizele pe parcurs.
