În prezentul articol ne propunem o prezentare succintă a binomului juridic antitetic format din dreptul de proprietate privată și obligația de demolare a construcțiilor edificate în lipsa sau cu nerespectarea autorizației de construire, urmând a observa și consecințele pe care existența coproprietății le are asupra posibilității de a obține demolarea unei astfel de construcții.
Totodată, ne propune o trecere în revistă a consecințelor pe care edificarea unei construcții în dezacord cu prerogativele legale le are asupra posibilității de înscriere a dreptului de proprietate asupra construcției în cartea funciară.
Dreptul de proprietate privată asupra construcțiilor
Dreptul de proprietate privată, în general, este definit potrivit art. 555 Cod Civil ca fiind acea prerogativă a titularului său de a poseda, folosi și dispune de un bun în mod exclusiv, absolut și perpetuu, în limitele stabilite de lege.
Potrivit art. 44 din Constituția României „Proprietatea privată este garantată și ocrotită în mod egal de lege, indiferent de titular”.
Legătura dintre dreptul de proprietate și construcții
În ceea ce privește dreptul de proprietate asupra unei construcții, acesta prezintă particularitatea de a fi în mod esențial dependent de dreptul de proprietate asupra terenului pe care construcția a fost edificată. Aceasta întrucât construcția este un accesoriu al terenului, materializată pe parcursul încorporării în teren a materialelor de construcții.
Astfel, dreptul de proprietate privată asupra unei construcții se naște prin efectul construirii și pe măsura construirii și urmează regimul juridic al terenului asupra căruia sunt realizate lucrările.
În acest sens legea – art. 577 Cod Civil – consacră faptul că orice construcție efectuată asupra unui imobil revine, ca regulă, proprietarului acelui imobil, respectiv faptul că dreptul de proprietate asupra lucrării, realizată de proprietarul terenului cu materialele sale sau cu materialele altuia, se naște din momentul începerii lucrării, pe măsura realizării acesteia, în favoarea proprietarului terenului operând prezumția (relativă) că lucrarea a fost făcută de acesta pe cheltuiala sa și că îi aparține.
Indivizibilitatea drepturilor de proprietate asupra terenurilor și construcțiilor
Nici măcar în cazul în care se dispune de dreptul de proprietate asupra construcției prin vânzare ori alte asemenea convenții ori în care acesta este dobândit de către o altă persoană în orice alt mod prevăzut de lege, dreptul asupra construcției nu poate fi disociat de dreptul asupra terenului. Construcția va fi dobândită întotdeauna împreună cu terenul pe care aceasta se află edificată, urmând ca noul proprietar al construcției să dețină și un dreptul de proprietate asupra terenului sau cel puțin un drept real de superficie asupra acestuia.
În același sens, dobânditorul dreptului de proprietate asupra terenului va dobândi și dreptul asupra tuturor bunurilor accesorii care există ori care ar urma a fi edificate în lipsă de stipulație contrară, adică în lipsa constituirii unui drept de superficie în beneficiul proprietarului inițial.
Diverse forme ale proprietății si implicațiile lor
În ceea ce privește formele proprietății, aceasta poate fi individuală sau comună, în acest din urmă caz urmând a distinge între coproprietatea obișnuită pe cote părți, coproprietatea forțată și proprietatea comună în devălmășie. O caracteristică a formelor de proprietate comună, relevantă pentru analiza ce urmează a fi realizată în prezentul articol, este faptul că atributul dispoziției din structura dreptului de proprietate nu poate fi exercitat în scopul stingerii acestuia prin desființarea construcției decât cu acordul unanim al tuturor coproprietarilor, asanarea dreptului unuia sau a unora dintre coproprietari neputând fi prerogativa celuilalt ori a celorlalți coproprietari.
Construcții ilegale și impactul lor asupra dreptului de proprietate
Legalitatea respectiv ilegalitatea unei construcții sunt analizate prin raportare la autorizația de construire.
Potrivit art. 1 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții „Executarea lucrărilor de construcții este permisă numai pe baza unei autorizații de construire sau de desființare, emisă în condițiile prezentei legi, la solicitarea titularului unui drept real asupra unui imobil – teren și/sau construcții – identificat prin număr cadastral, în cazul în care legea nu dispune altfel”.
Astfel, vom vorbi despre o construcție ilegală în situația în care aceasta a fost edificată fără obținerea în prealabil a unei autorizații de construire în condițiile legii. Află acum în cât timp poți fi sancționat contravențional pentru construirea fără autorizație de construire.
De asemenea, ilegală va fi și construcția pentru care a fost obținută autorizația de construire, însă a cărei edificare a avut loc cu nerespectarea conținutului acesteia.
În fine, o construcție, finalizată sau nefinalizată, va fi ilegală și în situația în care, deși autorizația de construire a fost obținută și respectată, aceasta a fost anulată printr-o hotărâre judecătorească rămasă definitivă.
Efectele asupra dreptului de proprietate
Aspectul dacă construcția a fost realizată în mod legal sau în mod ilegal nu afectează însă nașterea dreptului de proprietate în patrimoniul proprietarului terenului, ci exclusiv posibilitatea acestuia de a dispune de dreptul de proprietate asupra construcției. De altfel, chiar și atunci când construcția este edificată în temeiul și cu respectarea autorizației de construire, dreptul de proprietate se naște tot ca efect al încorporării materialelor în teren.
Înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară
Deși dreptul de proprietate există, pentru ca acesta să poată fi exploatat în mod legal în plenitudinea atributelor sale legea impune anumite formalități suplimentare, precum este și înscrierea dreptului de proprietate în Cartea Funciară a terenului.
Potrivit art. 36 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 privind cadastrul și publicitatea imobiliară „Actele notariale prin care se transmite, se modifică, se constituie sau se stinge un drept real imobiliar se încheie numai dacă bunurile imobile sunt înscrise în cartea funciară, cu excepția cazurilor prevăzute la art. 887 din Cod Civil” (este vorba, în esență, despre drepturile reale ce provin din moștenire, accesiune naturală, vânzare silită, expropriere).
Potrivit art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 „Dreptul de proprietate asupra construcțiilor se înscrie în cartea funciară în baza unui certificat de atestare eliberat de autoritatea locală emitentă a autorizației de construire, care să confirme că edificarea construcțiilor s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor, precum și a celorlalte dispoziții legale în materie și a unei documentații cadastrale”.
Decizia Înaltei Curți de Casație și Justiție
În contextul în care art. 37 alin. (1) din Legea nr. 7/1996 nu interzice în mod expres posibilitatea de a obține înscrierea dreptului de proprietate și în alt mod decât în temeiul autorizației de construire, pe rolul instanțelor naționale au existat numeroase cereri prin care s-a urmărit obținerea unei hotărâri judecătorești prin care să se constate existența dreptului de proprietate asupra construcțiilor pe baza faptului edificării acestora de către proprietarii terenurilor, situație care a dat naștere unei jurisprudențe neunitare în materie.
În consecință, la data de 8 aprilie 2019, Înalta Curte de Casație și Justiție a pronunțat Decizia nr. 13/2019 în recurs în interesul legii, potrivit căreia:
„Lipsa autorizaţiei de construire sau nerespectarea prevederilor acesteia, precum şi lipsa procesului-verbal de recepţie la terminarea lucrărilor constituie impedimente pentru recunoaşterea pe cale judiciară, în cadrul acţiunii în constatare, a dreptului de proprietate asupra unei construcţii realizate de către proprietarul terenului, cu materiale proprii”.
Astfel, regula în materie este aceea că înscrierea în cartea funciară a dreptului de proprietate asupra unei construcții edificate în mod ilegal nu este posibilă, chiar dacă dreptul de proprietate există, întrucât acoperirea ilegalității pe cale jurisdicțională, prin obținerea unei hotărâri prin care să se constate existența dreptului ce se dorește a fi înscris, nu este admisibilă.
Situații particulare și excepții
Prin excepție însă, există unele situații particulare în care înscrierea în cartea funciară va fi posibilă chiar în lipsa certificatului de atestare care să confirme că edificarea construcției s-a efectuat conform autorizației de construire și că există proces-verbal de recepție la terminarea lucrărilor:
- art. 37 alin. (2) din Legea nr. 7/1996 – Construcțiile realizate înainte de data de 1 august 2001 vor fi intabulate, în lipsa autorizației de construire, în baza certificatului de atestare fiscală prin care se atestă achitarea tuturor obligațiilor fiscale de plată datorate autorității administrației publice locale în a cărei rază se află situată construcția, precum și a documentației cadastrale.
- art. 37 alin. (6) teza a II-a din Legea nr. 50/1996 – În cazul construcțiilor pentru care execuția lucrărilor s-a realizat (după data de 1 august 2001) fără autorizație de construire, iar împlinirea termenului de prescripție prevăzut la art. 31 (este vorba despre un termen de 3 ani care curge de la data finalizării în fapt a lucrărilor) nu mai permite aplicarea sancțiunilor contravenționale, certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției va fi emis/emisă în baza unei expertize tehnice cu privire la respectarea cerințelor fundamentale aplicabile privind calitatea în construcții, inclusiv cu încadrarea în reglementările de urbanism aprobate, care să confirme situația actuală a construcțiilor și respectarea dispozițiilor în materie și a unei documentații cadastrale. În situația în care în expertiza tehnică se constată neîndeplinirea tuturor cerințelor fundamentale și a celor relative la încadrarea în reglementările de urbanism, nu se eliberează certificatul de atestare/adeverința privind edificarea construcției.
Obligația de demolare a construcțiilor edificate în mod ilegal
Obligația de demolare a unei construcții poate exista în cazurile în care edificarea acesteia a intervenit în mod ilegal, însă nu se naște la momentul și prin faptul acestei edificări.
Obligația trebuie stabilită, la cerere, de către o instanță de judecată printr-o hotărâre rămasă definitivă.
Iar aceasta inclusiv în ipoteza în care edificarea ilegală a fost constatată și sancționată contravențional printr-un proces verbal încheiat în condițiile Legii nr. 50/1991 prin care s-a aplicat și sancțiunea complementară a intrării în legalitate ori a desființării construcției într-un termen stabilit în cuprinsul procesului verbal.
Termenul de prescripție și hotărârea Înaltei Curți de Casație și Justiție
Simpla împlinire a termenului stabilit de către organul care a aplicat sancțiunea contravențională nu are ca și efect nașterea obligației de demolare, sens în care s-a pronunțat și Înalta Curte de Casație și Justiție prin Decizia nr. 10/2021 pronunțată la data de 21.06.2021 în recurs în interesul legii prin care a statuat că termenul acordat prin procesul verbal este un termen de recomandare.
Astfel, împlinirea termenului acordat prin procesul verbal de constatare și sancționare a contravenției marchează doar nașterea dreptului autorității publice competente potrivit legii de a solicita instanței de judecată stabilirea în sarcina persoanei sancționate contravențional a obligației de demolare. Consecințele imediate ale acestei soluții sunt, pe de o parte faptul că începe să curgă și termenul de prescripție de 3 ani în interiorul căruia trebuie exercitat dreptul la acțiune al autorității publice, iar pe de altă parte faptul că până la pronunțarea unei hotărâri judecătorești definitive prin care să se dispună obligația de demolare, proprietarul acesteia poate proceda (încă) la intrarea în legalitate, demersurile acesteia neputând fi (din punct de vedere legal) împiedicate de către autoritatea publică pentru simplul motiv că s-ar fi împlinit termenul acordat prin procesul verbal.
Procedura de stabilire a obligației de demolare
Revenind asupra stabilirii obligației de demolare, aceasta poate fi instituită ca urmare a cererii formulate:
- în temeiul instituției răspunderii civile delictuale, de către persoana vătămată prin fapta proprietarului de a fi edificat o construcție în mod ilegal
În cadrul acestei proceduri judiciare, reclamantul va fi ținut să dovedească nu doar existența unei fapte ilicite, ci și existența vinovăției respectiv a unei vătămări suferite de acesta ca urmare a edificării construcției a cărei demolare se solicită.
În timp ce dovada faptei ilicite, aceasta constă tocmai în existența unei construcții realizată în lipsa unei autorizații de construire, vinovăția și vătămarea (prejudiciul) comportă unele discuții.
În primul rând apreciem că în situația în care ilegalitatea construcției provine din faptul că autorizația de construire a fost anulată, proprietarul construcției, în principiu, nu se află în culpă întrucât acesta s-a încrezut în mod justificat în legalitatea și temeinicia actului administrativ emis în beneficiul său.
În al doilea rând, reclamantul are sarcina de a face dovada existenței și întinderii unui prejudiciu suferit de către acesta ca urmare a edificării construcției în mod ilegal, prejudiciu care nu poate fi înlăturat prin niciun alt mod decât prin desființarea construcției. Simplul fapt că edificarea construcției a intervenit în lipsa unei autorizații de construire nu dovedește prin sine însuși existența unui prejudiciu. De altfel, nici dovada unor nereguli de ordin urbanistic nu fac dovada existenței unui prejudiciu.
- în temeiul dispozițiilor art. 32 din Legea nr. 50/1991, de către organul care a aplicat sancțiunea contravențională prin procesul verbal de constatare și sancționare a contravenției la regimul construcțiilor
Potrivit art. 32 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 „În cazul în care persoanele sancționate contravențional au oprit executarea lucrărilor, dar nu s-au conformat în termen celor dispuse prin procesul-verbal de constatare a contravenției, potrivit prevederilor art. 28 alin. (1), organul care a aplicat sancțiunea va sesiza instanțele judecătorești pentru a dispune, după caz: a) încadrarea lucrărilor în prevederile autorizației; b) desființarea construcțiilor realizate nelegal”.
Va conduce formularea cererii de chemare în judecată la demolarea construcției?
Depinde, distinct de alte aspecte ce țin de normele de procedură și chiar de normele de drept material care nu fac obiectul prezentei analize, de însuși dreptul de proprietate privată al pârâtului asupra construcției.
Titlul dreptului de proprietate în contextul demolării
Persoana împotriva căreia se solicită demolarea unei construcții ilegale trebuie să fie titularul dreptului de proprietate asupra acesteia, care nu este însă întotdeauna persoana care utilizează în fapt construcția, persoana care a executat lucrările de construire ori chiar persoana sancționată contravențional.
Pârâtul în acțiunea având ca scop final obținerea demolării unei construcții va trebui să fie titularul dreptului de proprietate asupra terenului (respectiv titularul dreptului de superficie) întrucât astfel cum am văzut deja, acesta este prezumat a fi și proprietarul construcției, titularul atributului dispoziției, singurul care poate fi obligat să își exercite dreptul în sensul dispunerii de bun prin desființarea lui.
Implicațiile în cazul coproprietarilor
În ipoteza în care există mai mulți coproprietari ai terenului, atunci toți aceștia vor trebui să aibă calitatea de pârâți și să fie obligați la demolare, nefiind suficientă obținerea unei hotărâri judecătorești doar împotriva unuia dintre coproprietari.
Iar aceasta întrucât demolarea unei construcții nu poate interveni în limitele dreptului de coproprietate ale unuia sau unora dintre proprietarii comuni, astfel cum nici atributul dispoziției nu poate fi exercitat (voluntar ori silit) de către unul sau unii dintre coproprietari și în numele celorlalți.
În cazul în care stabilirea obligației de demolare este solicitată în temeiul art. 32 din Legea nr. 50/1991, calitatea de proprietar al pârâtului nu este suficientă pentru obținerea demolării, aceasta impunându-se a fi dublată și de calitatea de persoană sancționată contravențional.
Interpretarea articolelor legale privind obligația de demolare și sancțiunile contravenționale
Deși art. 26 alin. (1) din Legea nr. 50/1991 stabilește ca și contravenție fapta constând în „executarea … totală ori parțială, fără autorizație a lucrărilor … de către investitor sau executant”, cu consecința că procesul verbal de constatare și sancționare a contravenției poate fi încheiat împotriva investitorului sau executantului neproprietar și aceștia vor putea fi obligați la plata amenzii, opinăm în sensul că obligația de demolare nu va putea fi stabilită decât în sarcina investitorului sau executantului sancționat care are și calitatea de proprietar al construcției.
Prevederile art. 32 alin.(1) din Legea nr. 50/1991 sunt clare în sensul că aplicabilitatea lor intervine în urma unei omisiuni/inacțiuni a persoanei sancționate contravențional de a se conforma sancțiunilor stabilite în sarcina acesteia prin procesul verbal. În condițiile în care răspunderea contravențională este o răspundere personală, pentru fapta ilicită culpabilă proprie, nu se poate admite ca sancțiunea contravențională, stabilită și aplicată prin raportare la persoana contravenientului și a conduitei sale proprii, să fie extrapolată în sarcina unei alte persoane, proprietarul, care nu a fost sancționat contravențional și în sarcina căruia nu s-a reținut săvârșirea unei fapte antijuridice culpabile.
În situația în care mai multor coproprietari, pentru identitate de rațiune, se impune ca toți aceștia să fie parte în proces, respectiv ca toți aceștia să dețină și calitatea specială de persoane sancționate contravențional pentru fapta de a fi edificat în mod ilegal construcția a cărei demolare se urmărește.
De altfel, obligativitatea formulării unei cereri având ca scop final obținerea demolării unei construcții în contradictoriu cu proprietarul acesteia, respectiv cu toți coproprietarii acesteia, rezultă inclusiv din efectele specifice ale hotărârii judecătorești. Astfel, deși hotărârea judecătorească definitivă este opozabilă terților care nu au participat la procedură, obligativitatea acesteia are caracter relativ, operând exclusiv între părțile din proces.
Perspectiva Tribunalului Sălaj
Cu privire la acest aspect Tribunalul Sălaj s-a pronunțat în mod deosebit de elocvent, reținând temeinic și justificat în considerentele Deciziei Civile nr. 727/2020 că:
„Puterea executorie a hotărârii judecătorești presupune că partea căzută în pretenții, respectiv cea condamnată prin hotărâre să dea, să facă sau să nu facă ceva, este ținută să execute de bunăvoie dispozițiile hotărârii, iar în cazul în care nu o va face, creditorul poate obține executarea pe calea procedurii executării silite. Executorialitatea hotărârii judecătorești decurge din obligativitatea ei între părți, în sensul că acestea și succesorii lor sunt obligați să se supună efectelor lucrului judecat și să își conformeze în mod corespunzător conduita.
Pe de altă parte, prin relativitatea hotărârii judecătorești se înțelege faptul că actul jurisdicțional își produce efectele substanțiale, în sensul de modificare a situației juridice prin aplicarea regulii de drept împrejurărilor de fapt, numai între părțile din litigiu și succesorii lor, neputând crea drepturi și obligații în privința terților neatrași în proces.
… opozabilitatea hotărârii nu presupune extinderea efectelor sale obligatorii asupra terților. Ei vor respecta hotărârea doar în mod indirect, respectiv ca modificare a ordinii juridice pe care a determinat-o între părțile în proces. Hotărârea va rămâne însă fără efecte directe față de terți, în sensul că pentru ei nu se naște din hotărâre niciun drept și nicio obligație.
Drept urmare, având în vedere că apelanta nu a fost parte în litigiul soluționat definitiv … rezultă că această hotărâre nu poate naște în sarcina sa nicio obligație directă care să poată fi executată silit. … Important și de necontestat rămâne faptul că hotărârea în temeiul căreia se realizează executarea silită este inopozabilă apelantei și nu constituie titlu executoriu împotriva sa și, cu toate acestea, este îndreptată și împotriva unui bun al său”.
Concluzie
În concluzie, relația complexă dintre dreptul de proprietate și construcțiile edificate ilegal sau fără respectarea autorizațiilor de construcție necesită expertiză juridică solidă pentru a naviga cu succes prin provocările acestui domeniu.
Echipa noastră de avocați specializați în dreptul construcțiilor este pregătită să vă ofere asistența necesară. Cu o înțelegere profundă a complexității legilor privind proprietatea și construcțiile, suntem aici pentru a vă ghida prin procesele legale, a vă oferi informațiile relevante și a vă reprezenta cel mai bine interesele.
Dacă aveți întrebări sau vă confruntați cu situații delicate legate de construcții sau de proprietatea dumneavoastră, lăsați-ne un mesaj și vă vom răspunde în cel mai scurt timp posibil.
