Mulți proprietari pornesc de la ideea că orice demolare necesită acte de la primărie. În practică, Legea nr. 50/1991 privind autorizarea executării lucrărilor de construcții prevede mai multe excepții. Unele lucrări de desființare pot fi realizate fără autorizație, cu condiția respectării unor limite clare. Problema este că aceste excepții sunt puțin cunoscute, iar granița dintre ce se poate face liber și ce necesită autorizație de desființare nu este mereu evidentă.
Art. 8 alin. (1) din Legea 50/1991 stabilește regula generală: demolarea, dezafectarea ori dezmembrarea, parțială sau totală, a construcțiilor și instalațiilor aferente se face numai pe baza autorizației de desființare, obținută de la autoritățile competente. Alin. (2) al aceluiași articol precizează însă că autorizația de desființare se emite cu excepțiile prevăzute la art. 11 din lege. Tocmai aceste excepții sunt cele care sunt de interes.
Ce lucrări de desființare poți face fără autorizație?
Art. 11 alin. (1) din Legea 50/1991 permite executarea fără autorizație de construire sau desființare a unor lucrări care nu modifică structura de rezistență și/sau aspectul arhitectural al construcțiilor. Lista cuprinde, printre altele:
- reparații la împrejmuiri, acoperișuri, învelitori sau terase, fără schimbarea formei și a materialelor
- reparații și înlocuiri de tâmplărie interioară și exterioară (cu păstrarea formei și dimensiunilor golurilor)
- reparații și înlocuiri de sobe de încălzit și ale coșurilor de fum
- tencuieli, zugrăveli, vopsitorii, placaje și alte finisaje interioare, precum și pardoseli
- reparații sau înlocuiri la instalațiile interioare și la branșamentele exterioare, în limitele proprietății
- modificări de compartimentare nestructurală, demontabilă, realizată din materiale ușoare
Ultimul punct este cel mai relevant pentru tema demolărilor. Desființarea unui perete din rigips, de exemplu, sau a unei compartimentari provizorii din materiale ușoare, se încadrează în art. 11 și nu necesită autorizație de desființare, cu condiția ca peretele respectiv să nu fie structural.
Ce condiții trebuie îndeplinite pentru a fi scutit de autorizație?
Scutirea prevăzută de art. 11 nu funcționează automat pentru orice imobil. Legea impune două condiții cumulative:
Prima: lucrările nu trebuie să modifice structura de rezistență și/sau aspectul arhitectural al construcției. Orice demolare, chiar parțială, care afectează un element portant (stâlp, grindă, planșeu, perete structural) necesită autorizație de desființare.
A doua: construcția nu trebuie să se încadreze în categoriile prevăzute de art. 3 alin. (1) lit. b) din Legea 50/1991, adică monumente istorice clasate sau în curs de clasare, construcții cu valoare arhitecturală sau istorică ori construcții amplasate în zone construite protejate sau în zone de protecție a monumentelor. Pentru aceste categorii, chiar și lucrările de reparații interioare urmează un regim separat, prevăzut de art. 11 alin. (2), care impune condiții suplimentare. Dacă imobilul tău se află într-o astfel de zonă, iar documentația urbanistică confirmă restricții speciale, este recomandat să verifici reglementările aplicabile din planul urbanistic zonal (PUZ) înainte de a începe orice lucrare.
Demolarea unui perete interior: cu sau fără autorizație?
Aceasta este cea mai frecventă întrebare practică. Răspunsul depinde de natura peretelui. Un perete nestructural, realizat din rigips, BCA subțire sau alte materiale ușoare, care servește doar ca delimitare între încăperi, poate fi desființat fără autorizație, în temeiul art. 11 alin. (1). Un perete structural (din beton armat, cărămidă portantă sau alt material care face parte din structura de rezistență) nu poate fi desființat decât pe baza unei autorizații de desființare, iar înainte de orice intervenție este necesară o expertiză tehnică.
În practică, primăria poate solicita o expertiză tehnică MLPAT chiar și pentru desființarea unor pereți nestructurali, pentru a confirma că lucrarea se încadrează în art. 11. Această cerință nu este prevăzută expres de lege, dar este aplicată de multe administrații locale, mai ales în București și în marile orașe.
Construcțiile provizorii se pot demola fără autorizație?
Depinde de modul în care au fost ridicate. O construcție provizorie edificată cu autorizație de construire trebuie desființată tot cu autorizație. În schimb, art. 11 alin. (7) lit. a) din Legea 50/1991, în forma actualizată prin Legea 193/2019, prevede că se pot executa fără autorizație de construire lucrările pentru amplasarea de tonete și pupitre acoperite sau închise, destinate difuzării și comercializării presei, cărților și florilor, cu respectarea cumulativă a mai multor condiții: amplasarea direct pe sol, fără fundații și platforme, în suprafață de maximum 12 mp, în baza unui aviz de amplasare, fără congestionarea traficului pietonal și fără racorduri la utilități urbane, cu excepția energiei electrice. Dacă aceste condiții sunt îndeplinite, nici amplasarea, nici înlăturarea lor nu necesită autorizație.
Un garaj cu fundație, o magazie zidită sau un container fixat pe o platformă betonată rămân construcții care necesită autorizație, indiferent de destinația lor provizorie. La fel, chioșcurile, cabinele și spațiile de expunere situate pe căi și spații publice sunt clasificate de art. 3 alin. (1) lit. h) drept lucrări cu caracter provizoriu pentru care autorizația de construire este obligatorie, iar desființarea lor urmează aceeași regulă.
Ce riscuri implică demolarea fără autorizație când aceasta este obligatorie?
Art. 26 alin. (1) lit. a) din Legea 50/1991 prevede că executarea sau desființarea lucrărilor fără autorizație constituie contravenție. Amenzile variază între 1.000 și 100.000 de lei, în funcție de gravitatea faptei. Pe lângă amendă, autoritățile pot solicita oprirea lucrărilor, iar proprietarul poate fi obligat să refacă situația anterioară sau să intre în legalitate într-un termen stabilit de organul constatator. Am detaliat într-un articol separat ce se întâmplă cu construcțiile ridicate fără autorizație de construire și ce opțiuni ai pentru intrarea în legalitate.
Inspectoratul de Stat în Construcții (ISC) și poliția locală au competența de a constata și sancționa demolările neautorizate. Faptul că lucrarea a fost realizată pe un teren proprietate privată nu scutește de obligația obținerii autorizației.
Când ai nevoie mereu de autorizație de desființare?
Indiferent de tipul construcției, autorizația de desființare este obligatorie ori de câte ori:
- demolarea afectează structura de rezistență a construcției (pereți portanți, stâlpi, grinzi, planșee)
- demolarea este totală (desființarea integrală a unei clădiri, anexe sau amenajări)
- construcția este situată într-o zonă protejată sau este monument istoric
- construcția provizorie a fost ridicată pe baza unei autorizații de construire
Ai nevoie de clarificări privind demolările sau autorizațiile de desființare?
Distincția dintre ce se poate demola liber și ce necesită autorizație nu este întotdeauna simplă, mai ales în cazul apartamentelor din blocuri sau al construcțiilor mai vechi, unde natura pereților nu este documentată. O evaluare corectă a situației te poate scuti atât de amenzi, cât și de complicații ulterioare la intabulare sau la vânzare. Echipa noastră de urbanism și autorizare construcții oferă consultanță specializată în Cluj. Contactează-ne pentru o analiză a cazului tău.
