În contextul tranzacțiilor comerciale și al transferurilor de proprietate, antecontractul de vânzare-cumpărare se evidențiază ca un pilon al negocierilor, însă și ca un domeniu al interpretărilor și al complexității juridice. În prezentul articol, ne propunem să analizăm în profunzime semnificația și implicațiile antecontractului de vânzare-cumpărare în lumina legislației și jurisprudenței relevante.
Cuprins
Ce Înseamnă Antecontractul de Vânzare-Cumpărare?
Antecontractul de vânzare-cumpărare (promisiunea bilaterală de vânzare-cumpărare) este definit ca fiind un contract în care ambele părţi, denumite promitent-vânzător şi promitent-cumpărător, se obligă să încheie în viitor, la preţul stabilit, contractul de vânzare-cumpărare, având ca obiect bunul ce face obiectul înţelegerii.
Scopul și Importanța Promisiunii Bilaterale de Vânzare-Cumpărare
Părțile încheie antecontractul în scopul de a intra în viitor într-un raport contractual, respectiv în scopul de a vinde/cumpăra un bun.
Cu toate acestea, există numeroase situații practice în care încheierea contractului de vânzare-cumpărare nu mai poate avea loc, deoarece una dintre părți nu își mai execută obligațiile asumate. Majoritatea antecontractelor de vânzare-cumpărare conțin clauze referitoare la restituirea avansului din preț, respectiv la plata de daune interese, pentru cazul în care una dintre părți nu își respectă obligațiile asumate prin antecontract.
Implicațiile Juridice în Cazul Neîndeplinirii Obligațiilor
Pentru această situație, ne propunem să analizăm dacă antecontractul de vânzare-cumpărare constituie titlu executoriu în vederea recuperării de către promitentul cumpărător a avansului de preț plătit, respectiv în vederea obligării celeilalte părți la plata daunelor interese stabilite anticipat prin antecontractul de vânzare-cumpărare (clauza penală). În concret, se pune problema dacă semnatarul unui antecontract de vânzare-cumpărare se poate adresa direct unui executor judecătoresc pentru a-și recupera avansul de preț plătit, respectiv pentru a obține despăgubirile bănești prevăzute în antecontractul de vânzare-cumpărare.
Are caracter executoriu antecontractul de vânzare-cumpărare pentru restituirea avansului din preț, respectiv pentru plata daunelor interese?
În opinia noastră, răspunsul la această problemă este negativ, antecontractul de vânzare-cumpărare neputând fi pus în executare, în lipsa unei hotărâri judecătoreşti, pentru restituirea preţului ori a vreunei alte sume stabilită prin clauză penală. Dreptul de creanţă nu poate fi valorificat în mod direct în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, ci doar în virtutea angajării răspunderii contractuale pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate.
Mai exact, în cazul în care una dintre părți nu își respectă și nu își îndeplinește obligațiile asumate prin antecontract, cealaltă parte trebuie să se adreseze unei instanțe de judecată pentru a solicita rezoluțiunea antecontractului (desființarea antecontractului) și doar ulterior rezoluțiunii se naște dreptul de a pretinde restituirea prețului sau daunele interese aferente.
Argumente Legale în Sprijinul Opiniei Noastre
Vom explica în cele ce urmează motivele pentru care susținem această opinie:
1. Antecontractul de vânzare-cumpărare nu cunoaște o reglementare proprie ca titlu executoriu, așa cum este cazul altor contracte prevăzute de legislația civilă.
Legea prevede expres cazurile în care contractele pot fi direct puse în executare silită, însă în cazul antecontractului de vânzare-cumpărare nu prevede această posibilitate.
2. Potrivit art. 632 C. Proc civ.:
(1) Executarea silită se poate efectua numai în temeiul unui titlu executoriu.
(2) Constituie titluri executorii hotărârile executorii prevăzute la art. 633, hotărârile cu executare provizorie, hotărârile definitive, precum și orice alte hotărâri sau înscrisuri care, potrivit legii, pot fi puse în executare.
Potrivit art. 638 C. Proc civ.:
(1) Sunt, de asemenea, titluri executorii și pot fi puse în executare silită: (…)2. înscrisurile autentice;
Potrivit art. 639 C. Proc. civ: „(1) Actul autentificat de notarul public care constată o creanță certă, lichidă și exigibilă constituie titlu executoriu. În lipsa originalului, titlul executoriu îl poate constitui duplicatul sau copia legalizată de pe exemplarul din arhiva notarului public.”
Potrivit art. 101 alin. 1 din Legea 36/1995 a notarilor publici și a activității notarilor publici: ”(1) Înscrisul autentificat de notarul public care constată o creanţă certă şi lichidă are putere de titlu executoriu la data exigibilităţii acesteia.”
Din textele legale citate rezultă că autentificarea de către notar a antecontractului nu atrage automat posibilitatea punerii sale în executare silită, antecontractul autentificat fiind titlu executoriu numai în situația în care constată o creanță certă, lichidă și exigibilă și numai de la data exigibilității creanței.
3. Potrivit art. 1516 din Codul civil:
(2) Atunci când, fără justificare, debitorul nu își execută obligația și se află în întârziere, creditorul poate, la alegerea sa și fără a pierde dreptul la daune-interese, dacă i se cuvin:
1. să ceară sau, după caz, să treacă la executarea silită a obligației;
2. să obțină, dacă obligația este contractuală, rezoluțiunea sau rezilierea contractului ori, după caz, reducerea propriei obligații corelative;
Așadar, în situația în care una dintre părți nu şi-au respectat şi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, potrivit art. 1516 Cod civil, cealaltă parte poate solicita rezoluțiunea contractului.
4. Raportat la cele prezentate mai sus, creanța privitoare la restituirea avansului din preț ori aceea constând în daunele stabilite anticipat prin antecontract devine certă, lichidă și exigibilă doar ulterior rezoluțiunii antecontractului de vânzare-cumpărare.
Antecontractul de vânzare nu constată o creanță certă, lichidă și exigibilă, pentru simplul motiv că acestă creanță este condiționată de rezoluțiunea contractului.
Așadar, partea interesată va solicita rezoluțiunea contractului, demonstrând că cealaltă parte nu și-a îndeplinit culpabil obligațiile asumate și doar ulterior rezoluțiunii contractului și constatării neîndeplinirii culpabile a obligațiilor asumate de către cealaltă parte, se va naște creanța privitoare la restituirea prețului ori aceea constând în daune stabilite anticipat prin antecontract.
Dreptul de creanţă al creditorului în privinţa restituirii prețului și a contravalorii clauzei penale nu se naşte în virtutea antecontractului, ci în virtutea atragerii răspunderii contractuale pentru neexecutare culpabilă a convenţiei în cadrul acţiunii în rezoluțiune, acest drept neputând fi valorificat direct în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, pe calea executării silite.
Executorul judecătoresc nu are competența de a constata culpa în neexecutarea unui contract și nici aceea de a dispune rezoluțiunea contractului, astfel că până la momentul rezoluțiunii contractului pe cale judecătorească, antecontractul de vânzare-cumpărare nu poate fi pus în executare silită pentru creanța constând în restituirea prețului, ori pentru creanța privind daunele contractuale.
Concluzionând, în cazul în care sunteți executați silit în baza unui antecontract de vânzare-cumpărare fără ca acesta să fi fost rezoluționat și fără a fi constatată neîndeplinirea culpabilă a obligațiilor asumate, executarea silită este una nelegală și aveți la îndemână posibilitatea de a formula o contestație la executare, prin care să solicitați anularea executării silite și a tuturor actelor de executare silită efectuate în cadrul dosarului execuțional.
Hotărâri Judecătorești în Acord cu Opinia Noastră
În acord cu opinia noastră există numeroase hotărâri judecătorești, prin care s-a stabilit că nu are caracter executoriu antecontractul de vânzare-cumpărare pentru restituirea avansului din preț, respectiv pentru plata daunelor interese, astfel:
1. Decizia Civilă nr. 1617R/2009 din 16.10.2009 pronunțată de Tribunalul București
”Conform dispoziţiilor art. 379 alin. (1) C. proc. Civ., nicio urmărire nu poate avea loc decât pentru o creanţă certă, lichidă şi exigibilă, iar conform alin. (3) al aceluiaşi articol, creanţa certă este aceea a cărei existenţă rezultă din însuşi actul de creanţă sau şi din alte acte, chiar neautentice, emanate de la debitor sau recunoscute de dânsul. Raportat la prevederile legale mai sus expuse, se reţine că antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat de părţi nu poate constitui titlu executoriu pentru creanţa solicitată, întrucât antecontractul nu constată neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate de părţi, pentru aceasta fiind nevoie de angajarea răspunderii contractuale pe cale judecătorească, într-o acţiune de rezoluţiune a respectivului antecontract, cu obligarea la restituirea prestaţiilor efectuate şi cu plata eventualelor daune -interese.
Prin urmare, dreptul de creanţă privind restituirea avansului din preţ nu poate fi valorificat direct în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, pe calea executării silite, deoarece acesta se poate naşte doar în virtutea angajării răspunderii contractuale pentru neexecutarea culpabilă a convenţiei, în cadrul acţiunii în rezoluţiune, astfel încât nu este întrunită în cauză una din condiţiile legale pentru pornirea executării silite, respectiv cea privind caracteru l cert al creanţei de executat.”
2. Încheierea Civilă nr. 2476/2021 din 13.04.2021 pronunțată de Judecătoria Cluj-Napoca
”Instanţa constată că, potrivit art.638 CPC înscrisurile autentice sunt titluri executorii şi pot fi puse în executare silită, iar actul autentificat de notarul public, care constată o creanţă certă, lichidă şi exigibilă constituite titlu exexcutoriu, potrivit art.639 CPC. Aceeaşi reglementare este cuprinsă şi în art.101 alin.1 din Legea nr.36/1995. Ca urmare, aşa cum s-a subliniat şi în motivarea contestaţiei la executare, caracterul de act autentic nu conferă în mod automat executorialitatea acestuia. Or, antecontractul de vânzare-cumpărare nu constataă o creanţă certă, lichidă şi exigibilă, pentru a putea fi calificat drept titlu executoriu, potrivit textelor legale anterior menţionate. Este adevărat că antecontractul de vânzare-cumpărare a fost autentificat de un notar, că reprezintă un act notarial în esenţă, însă nu poate fi pus în executare, în lipsa unei hotărâri judecătoreşti, pentru restituirea preţului ori a vreunei alte sume stabilită prin clauză penală. Dreptul de creanţă nu poate fi valorificat în mod direct în baza antecontractului de vânzare cumpărare, ci doar în virtutea angajării răspunderii contractuale pentru neexecutarea culpabilă a obligaţiilor asumate. În situaţia în care intimatul pretinde că promitenţii-vâzători nu şi-au respectat şi îndeplinit obligaţiile asumate prin antecontract, potrivit art.1516 Cod civil, poate solicita fie executarea obligaţiei, fie să obţină rezoluţiunea sau rezilierea contractului. Abia după rezilierea contractului se naşte dreptul de a pretinde restituirea preţului ori a daunelor interese aferente.”
3. Decizia Civilă nr. 2673/2019 din 10.10.2019 pronunțată de Tribunalul Iași
”Pentru a fi pus în executare antecontractul de vânzare-cumpărare autentificat sub nr.1620/07.07.2017, la S.P.N. B.N.P. B___-A____ L______ şi Asociatele, modificat prin actul adiţional, autentificat sub nr. 2745/05.10.2017 la S.P.N. B.N.P. B___-A____ L______ şi Asociatele, împotriva promitentului-vânzător, pentru despăgubirile în sumă de 5000 euro, dar şi pentru restituirea preţului achitat şi pentru plata penalităţilor de întârziere în procent de 0,01 % pe zi de întârziere, calculate conform dispoziţiilor din antecontractul de vânzare-cumpărare este necesar să se constate că actul de vânzare-cumpărare nu s-a încheiat din culpa promitentului-vânzător. Or, o asemenea constatare se poate face numai pe calea unei acţiuni potrivit dreptului comun şi nu în cadrul procedurii de încuviinţare a executării silite. Numai în acest caz creanţa devine certă, lichidă şi exigibilă, în prezent nefiind îndeplinite condiţiile prevăzute de art. 663 alin. 1 Cod procedură civilă, potrivit căruia „executarea silită nu se poate face decât dacă creanţa este certă, lichidă exigibilă”. Fiind necesare verificări pe calea dreptului comun şi în contradictoriu cu toate părţile semnatare a contractului cu privire la creanţă, şi analizarea, totodată, a caracterului cert, lichid şi exigibil, instanţa constată că acest antecontract de vânzare-cumpărare nu îndeplineşte nici cerinţele art.639 alin.1 Cod procedură civilă, care prevede că „actul autentificat de notarul public care constată o creanţa certă şi lichidă constituie titlu executoriu”, pentru a fi titlu executoriu.”
4. Decizia Civilă nr. 1333/2011 din 11 mai 2011 pronunțată de Tribunalul Iași
”Antecontractul naşte o obligaţie de a face şi este titlul executoriu doar în privinţa acestei obligaţii de a face, în cazul unui antecontract obligaţiile părţilor fiind interdependente, fiecare din având dubla calitate de debitor şi creditor, iar obligaţia juridică a unei părţi este cauza juridică a obligaţiei celeilalte părţi, în caz de neexecutare a obligaţia de a face putând fi transformată în obligaţie de a da, în baza unei hotărâri judecătoreşti. Prin urmare, punerea în executare a clauzei penale putea fi solicitată de către creditoare doar în condiţiile în care o instanţă de judecată se pronunţă asuprea culpei debitorului în neîncheierea contractului de vânzare-cumpărare, în acest mod creanţa devenind certă, lichidă şi exigibilă, dând naştere obligaţiei de plată , deoarece d reptul de creanţă al creditoarei în privinţa contravalorii clauzei penale nu se naşte în virtutea antecontractului ci în virtutea atragerii răspunderii contractuale pentru neexecutare culpabilă a convenţiei în cadrul acţiunii în justiţie. (…) Astfel, în temeiul art. 312 alin. 1 Cod procedură civilă, va admite recursul formulat de P_____ V_____ împotriva sentinţei civile nr. 7324 din 05.05.2010 pronunţată de Judecătoria Iaşi în dosarul XXXXXXXXXXXXX, sentinţă pe care o modifică în sensul că: Va admite contestaţia formulată de contestatorul P_____ V_____ în contradictoriu cu intimata _(…).”
5. Judecătoria Râmnicu-Vâlcea, Sentința civilă nr. 3437/2016
”Antecontractul de vânzare-cumpărare încheiat între părți nu poate constitui titlu executoriu pentru creanța de 100.000 euro, reprezentând dublul prețului convenit pentru vânzarea terenului, întrucât antecontractul nu constată neexecutarea culpabilă a obligațiilor asumate de cocontractanți, pentru aceasta fiind nevoie de angajarea răspunderii contractuale pe cale judecătorească, într-o acțiune în rezoluțiunea respectivului antecontract, cu obligarea la plata daunelor interese, evaluate anticipat prin clauza penală. Prin urmare, dreptul de creanță – obiect al prezentului litigiu- nu poate fi valorificat direct în baza antecontractului de vânzare-cumpărare, cum pretinde intimatul, deoarece el nu se naște în virtutea clauzei penale cuprinse în antecontract (care are doar rolul de a evalua cu anticipație daunele interese ce se vor plăti în caz de pronunțare a rezoluțiunii judiciare pentru neexecutarea convenției), ci în virtutea angajării răspunderii contractuale pentru neexecutarea culpabilă a convenției în cadrul acțiunii în rezoluțiune.”
În lumina analizei noastre, reiese că antecontractul de vânzare-cumpărare nu are automat caracter executoriu. Interpretarea acestuia și aplicarea sa practică necesită validarea judiciară pentru a obține forța executorie.
