Planul Urbanistic Zonal (PUZ)

stegaroiu avocat cluj planul urbanistic zonal PUZ

Cadrul legislativ. Necesitate. Condiții. Principalele etape în elaborarea și aprobarea lui.

1. Legislație aplicabilă PUZ. 

Cadrul legislativ pentru întocmirea și aprobarea unui Plan Urbanistic Zonal este redat de dispozițiile cuprinse în următoarele acte: 

  • Legea 350/2001 privind amenajarea teritoriului și urbanism
  • Ordinul nr. 233/2016 pentru aprobarea Normelor metodologice de aplicare a Legii nr. 350/2001 privind amenajarea teritoriului şi urbanismul şi de elaborare şi actualizare a documentaţiilor de urbanism
  • Ordinul 2701/2010 – Metodologia de informare şi consultare a publicului cu privire la elaborarea sau revizuirea planurilor de amenajare a teritoriului şi de urbanism din 30.12.2010
  • Reglementare tehnică – Ghid privind metodologia de elaborare și conținutul cadru al planului urbanistic zonal 

Așadar, în ipoteza în care doriți să întocmiți un proiect PUZ și ulterior să obțineți aprobarea lui,  ar trebui să aveți în vedere legislația menționată mai sus. Cel puțin la nivel teoretic, aceasta vă va răspunde la majoritatea întrebărilor legate de persoana competentă să întocmească proiectul, de aspectele care trebuie cuprinse în proiect, de modificările pe care le puteți aduce reglementărilor din Planul Urbanistic General (limitele acestor modificări), de procedura pe care trebuie să o urmați pentru a obține aprobarea proiectului. 

În încercarea de a facilita accesul dumneavoastră la informațiile cuprinse în legislație, în cele ce urmează vom trata cele mai importante probleme practice legate de PUZ. 

2. Necesitate. Reglementări specifice cuprinse în PUZ. 

Prin definiție, PUZ-ul analizează situația existentă în teren, reglementările aplicabile și include  reglementări specifice prin care stabilește modul de dezvoltare al unei anumite zone dintr-o localitate, acoperind toate aspectele legate de urbanism –locuinte, circulatie, spatii verzi, institutii publice etc. 

În concret, potrivit Ghidului privind metodologia de elaborare și continutul-cadru al PUZ, prin PUZ se realizează o analiză a situației existente în teren și se stabilesc obiectivele, acțiunile, prioritățile, reglementările de urbanism – permisiuni și restricții – necesar a fi aplicate în utilizarea terenurilor și conformarea construcțiilor din zona studiată. 

Pe baza analizei critice a situației existente, a prevederilor din PUG, a concluziilor studiilor de fundamentare și a opiniilor inițiatorilor, în conținutul PUZ se tratează de regulă, următoarele categorii generale de probleme:

  • organizarea rețelei stradale – mai exact, se stabilesc regulile directoare care vor guverna în viitor executarea străzilor, a căilor pietonale, a drumurilor de acces, etc. în zona studiată prin PUZ
  • zonificarea funcțională a terenurilor – atragem atenția asupra faptului că deși art. 32 alin (3) lit. a Legea 350/2001 specifică că prin PUZ se pot stabili reglementări noi cu privire la funcțiunea zonei, aceste eventuale noi reglementări cu privire la funcțiunea zonei nu reprezintă și nu pot fi asimilate schimbării zonificării funcționale. În cazul PUZ, zonificarea funcțională rămâne cea prevăzută în PUG, însă este completată în mod particular, de noi funcțiuni în cadrul aceleiași zonificări funcționale. În acest sens, facem trimitere și la dispozițiile art. 47 Legea 350/2001 care arată expres că PUZ asigură corelarea programelor de dezvoltare urbană integrată a zonei cu Planul Urbanistic General și că PUZ-ul cuprinde reglementări referitoare la modul de utilizare a terenurilor.;
  • organizarea urbanistic-arhitecturală în funcție de caracteristicile structurii urbane;
  • indici și indicatori urbanistici (regim de aliniere, regim de înălțime, POT, CUT, etc.);
  • dezvoltarea infrastructurii edilitare;
  • statutul juridic și circulația terenurilor;
  • delimitarea și protejarea fondului arhitectural-urbanistic de valoare deosebită (dacă există);
  • măsuri de delimitare până la eliminare a efectelor unor riscuri naturale și antropice (dacă există);
  • menționarea obiectivelor de utilitate publică;
  • măsuri de protecție a mediului, ca rezultat al programelor specifice;
  • reglementări specifice detaliate – permisiuni și restricții – incluse în regulamentul local de urbanism aferent PUZ. 

Vezi În cât timp poți fi sancționat contravențional pentru construirea fără autorizație de construire.

stegaroiu avocat cluj blog ad 4

3. Posibile derogări de la reglementările cuprinse în PUG

Importanța PUZ-ului este determinată de reglementările specifice pe care le abordează, dar în special, este determinată de posibilitatea de a institui o derogare de la  reglementările generale stabilite prin Planul Urbanistic General (a se vedea art 32 alin 1 lit b și alin. 5 din Legea 350/2001). Subliniem că Planul Urbanistic Zonal este singura documentație de urbanism care poate să instituie de una singură, modificări ale reglementărilor din Planul Urbanistic General.

În concret, prin PUZ, veți putea deroga de la următoarele reglementări urbanistice stabilite prin PUG:

  • Procentul de ocupare al terenului (POT);
  • Coeficientul de utilizare al terenului (CUT) cu mențiunea că noul indicator CUT nu îl va putea depăşi pe cel aprobat iniţial cu mai mult de 20%, o singură dată. Prin excepție, CUT-ul va putea fi sporit cu un procent mai mare de 20%, în cazul parcurilor industriale, parcurilor tehnologice, supermagazinelor, hipermagazinelor, parcurilor comerciale și zonelor de servicii. 
  • Regim de înălțime; înălțimea maxim admisă și înălțimea la cornișă a viitoarei investiții;
  • Retragerile față de limitele de proprietate;
  • Aliniamentul viitoarei construcții în raport cu parcelele învecinate;
  • Crearea de funcțiuni mixte sau complementare zonei studiate; 
  • Scoaterea din extravilan și introducerea în intravilan și/sau schimbarea funcțiunii zonei;
  • Accesele auto și modalitatea de racord cu drumul (orășenesc, județean, național, european, drum expres, autostrada);

Cu privire la toate acestea, puteți institui derogări de la prevederile generale cuprinse deja în PUG. 

4. Cerințe practice privind elaborarea PUZ.

Atragem atenția asupra faptului că însuși Ghidul privind metodologia de elaborare și continutul-cadru al PUZ, prevede ca și condiții pentru elaborarea unui PUZ de calitate, următoarele:

  • încredințarea lucrării unei unități de proiectare cu experiență în domeniu;
  • corelarea reglementărilor cu prevederile rezultate din planul urbanistic general și cu concluziile studiilor de specialitate;
  • redactarea pe un suport topografic sau cadastral actualizat;
  • o documentare temeinică atât pe teren cât și în baza de date;
  • o analiză multicriterială integrală, în echipă pluridisciplinară, pe sectoare ce intervin în dezvoltarea zonei;
  • emiterea unor propuneri care să răspundă propunerilor inițiate de către consiliile locale;
  • cooperarea dintre beneficiar, elaborator și organismele administrației locale și centrale interesate. 

5. Etape în elaborarea unui PUZ.

Principalele etape pe care trebuie să le parcurgeți, în ipoteza în care doriți să elaborați și să obțineți aprobarea unui proiect PUZ, sunt următoarele: 

  1. Întocmirea documentației pentru obținerea certificatului de urbanism în vederea aprobării PUZ – a se vedea art. 30 – 31 Legea 350/2001
  2. Emiterea Certificatului de Urbanism pentru întocmirea PUZ – a se vedea art. 28 și urm. Legea 350/2001
  3. Realizarea studiilor de specialitate, studiu geotehnic, studiu topografic, studiu însorire, etc.; 
  4. Obținerea Avizului de Oportunitate în situațiile când prin Certificatul de urbanism, se stabilește că e necesară obținerea acestui aviz– a se vedea art. 32 Legea 350/2001
  5. Realizarea informării populației asupra intenției de elaborare a proiectului PUZ –  art. 4, art. 9, art. 30 – art 41 din Ordinul 2701/2010
  6. Întocmirea Planului Urbanistic Zonal, ca părți desenate și a regulamentului de urbanism local aferent, ca parte scrisă sub forma de memoriu general– a se vedea art. 18 din Ordinul 233/2016
  7. Susținerea documentațiilor pentru avizele tehnice în cadrul comisiilor tehnice de specialitate ale fiecărui avizator în parte (comisia de monumente istorice, de mediu, de circulații, etc); 
  8. Obținerea avizelor tehnice specificate în certificatul de urbanism; 
  9. Susținerea documentației PUZ de către titularul proiectului în cadrul Comisiei Tehnice de Urbanism și Amenajare a Teritoriului (CTUAT) din cadrul primăriei sau consiliului județean pe raza căreia se afla terenul pentru investiție – art. 26 din Ordinul 233/2016
  10. Realizarea de modificări și/sau completări ale documentației conform avizului comisiei; 
  11. Susținerea finală a documentației PUZ și aprobarea acesteia de către CTUAT; 
  12. Promovarea de către Primar a proiectului PUZ în vederea aprobării prin Hotărâre de Consiliu Local
  13. Dezbatere și aprobare în ședința de Consiliu Local a PUZ-ului în termen de maxim 45 zile de la înaintarea proiectului de către Primar.
avocat senior Alexandra Olar
Olar Alexandra

Facultatea de Drept, Universitatea Babeş Bolyai, Cluj-Napoca, 2015. Master Drept European şi Naţional al Afacerilor, 2016 Date personale de contact e-mail: alexandraolar@stegaroiu.ro tel: +40 724 071 642

div#stuning-header .dfd-stuning-header-bg-container {background-image: url(https://stegaroiu.ro/wp-content/uploads/2021/03/stegaroiu_avocat_cluj_home.jpg);background-size: initial;background-position: top center;background-attachment: initial;background-repeat: initial;}#stuning-header div.page-title-inner {min-height: 100px;} Call Now Button