Prezentul articol pornește de la o practică administrativă, actualmente pe cât de larg răspândită, pe atât de nelegală, respectiv afectarea terenurilor, prin planurile urbanistice cu servituți de utilitate publică, urmată de constrângerea proprietarilor la cedarea cu titlu gratuit, a dreptului de proprietate asupra acestor terenuri, în favoarea unităților administrativ teritoriale.
Nu mai este o noutate, cel puțin la nivelul municipiului Cluj Napoca, că prin intermediul unui mecanism juridic nou inventat, ce aseamănă urbanizarea actuală cu procedura de naționalizare specifică altor timpuri, autoritățile au reușit să găsească un mijloc de a priva de proprietate, particularii, nu doar fără o justa și prealabilă despăgubire, ci fără nici un fel despăgubire, căci totul se întâmplă sub egida așa zisului animus donandi. Proprietarii terenurilor „decid” să facă un cadou administrației, prin cedarea cu titlu gratuit a unor bucăți din terenurile lor.
Beneficiile pentru administrație sunt indiscutabile întrucât obținând același rezultat al utilizării proprietății private în scopuri publice, evită deopotriva procedura birocratică îndelungată a exproprierii, despăgubirea justă și prealabilă iar atât timp cât nu există o decizie de expropriere și una privind despăgubirile, nu se poate pune problema contestării lor, în fața instanțelor de judecată.
Cu toate acestea, inovația autorităților, este fără urmă de îndoială abuzivă și nu poate fi pusă la adăpost, din punct de vedere legal. Procedeul descris mai sus este în mod evident, unul ilicit, menit să eludeze aplicarea dispozițiilor legii exproprierii. Condiționarea emiterii autorizației de construire, a procesului verbal de recepție or a oricărui altui act, de efectuarea donației, abolește întrutotul elementul animus donandi al acestui din urmă act, făcându-l pasibil de desființare.
În acest sens, un prim temei și cel mai favorabil, ca și regim juridic, pentru desființarea donației, este cauza ilicită.
Amintim că potrivit Codului Civil, sancțiunea care intervine în acest caz, este nulitatea absolută (art. 1236 și art 1238 C civ.) astfel că, acțiunea capătă caracter imprescriptibil (art. 2502 alin 2 pct 2 C civ). Prin urmare, indiferent că particularul a făcut o astfel de donație forțată în urmă cu 9 ani (când a fost aprobat noul PUG al municipiului Cluj Napoca), donația încă poate face obiectul unei acțiuni în justiție, pentru anularea actului.
În plus, temeiul cauzei ilicite a fost deja confirmat de către instanțele de judecată, ca stând la baza desființării acestor așa zise donații.
În acest sens, în jurisprudența instanțelor clujene (jurisprudență recent confirmată de Înalta Curte de Casație și Justiție), s-a reținut că:
„Din cronologia prezentată mai sus, rezultă că la încheierea actului juridic cu titlu gratuit, prin care reclamanții au cedat dreptul de proprietate în favoarea Municipiului Cluj-Napoca, intenția de fraudare a legii a fost cunoscută și urmărită atât de reclamanți (care doreau obținerea autorizației de construire), cât și de pârâtul Municipiul Cluj-Napoca, beneficiarul acestui act, cauza ilicită fiind așadar una comună. Prin transferul dreptului de proprietate cu titlu gratuit în favoarea municipiului Cluj-Napoca (declarația de renunțare la drept, urmată de preluarea terenului în domeniul public/privat al municipiului) ambele părți ale raportului juridic astfel născut au urmărit o eludare a textelor normative care reglementează procedura de expropriere pentru utilitate publică”.
„Modalitatea în care, exercitându-și prerogativele de urbanizare a străzii F., autoritatea publică a stabilit ca unică modalitate de obținere a autorizației de construire cedarea cu titlu gratuit a terenului proprietatea intimaților afectat de servitutea de trecere reprezintă o încălcare a dreptului de proprietate în esența sa. Curtea constată că autoritatea publică nu poate demara procedura de urbanizare a unei zone prin adoptarea documentațiilor de urbanism, prin stabilirea servituților de trecere de utilitate publică, fără a demara procedura de expropriere, dar prin condiționarea emiterii autorizațiilor de construire de cedarea cu titlu gratuit a terenurilor afectate de servituțile de trecere. O asemenea procedură urbanistică încalcă flagrant dreptul de proprietate privată al titularilor terenurilor afectate de servituțile de trecere, echivalând cu o expropriere de fapt. (…)
În acord cu prima instanţă, Curtea stabileşte că declaraţia de renunţare la dreptul de proprietate reprezintă un act juridic lovit de cauză ilicită în sensul art. 1236 alin. 2 Cod civil, fiind vorba despre o constrângere din partea autorităţii a cedării cu titlu gratuit a unui teren proprietate privată afectat de servitutea de trecere în lipsa unei juste despăgubiri, fără a fi declanșată procedura exproprierii pentru utilitate publică, prin afectarea substanței dreptului de proprietate. (…) În consecință, constatând situația unei exproprieri de fapt tocmai datorită lipsei oricărei juste şi prealabile despăgubiri pentru terenurile pe care intimații le-au cedat municipiului Cluj-Napoca, în mod consecvent și judicios au fost obligați apelanții pârâți să plătească reclamanților intimați despăgubirile cuvenite pentru deposedarea, prin exproprierea în fapt, de imobilul proprietatea lor”.
În subsidiar, un alt temei juridic pentru desființarea donației, tot legat de cauza actului juridic, este lipsa cauzei. Contractul de donație nu a fost în niciun moment, justificat de animus donandi, de intenția de a gratifica, ci de la bun început, mobilul a fost supunerea donatorului, forței de constrângere a autorităților, care au condiționat emiterea unui act necesar proprietarului, de efectuarea donației.
Sancțiunea care intervine prin raportare la acest temei, este nulitatea relativă (art 1238 C civ.), astfel că spre deosebire de cauza ilicită, în acest caz, acțiunea este prescriptibilă în termen de 3 ani.
Precizăm însă, că și validitatea acestui temei juridic a fost confirmată de către instanțele de judecată.
„În actele cu titlu gratuit, cauza actului constă în intenția de a gratifica – animus donandi. Existența contractului de titlu gratuit este determinată de cauza impulsivă a celui care gratifică și care constă tocmai în intenția acestuia de a procura un folos altcuiva, fără a urmări în perspectivă juridică nimic în schimb.
Or, în condițiile în care reclamanta a efectuat oferta de donație privind imobilul în speță pentru a obține în schimb un aviz favorabil, nu se poate reține că a avut intenția de a mări patrimoniul statului cu bunul respectiv, fără să urmărească să primească ceva în schimb. Ca urmare, contractului de donație îi lipsește însăși cauza, ca element de valabilitate prevăzut de art. 948 pct. 4 Cod civil.
În ceea ce privește sancțiunea aplicabilă, în situația lipsei cauzei, aceasta este cea a nulității absolute a actului juridic, art. 966 Cod civil stipulând în acest sens: obligația fără cauză (…) nu poate avea niciun efect. În consecință, în temeiul textelor de lege susmenționate, instanța va admite acțiunea astfel cum a fost formulată și precizată.
În final, un alt temei juridic care ar putea sta la baza desființării donației, este legat de vicierea consimțământului, fiind evident că un consimțământ exprimat sub imperiul constrângerii prin amenințarea cu refuzul de a emite actul necesar proprietarului (indiferent ca e vorba despre o autorizația de construire, de un proces verbal de recepție finală, ori de alt act), nu este și nu ar putea fi calificat ca un consimțământ liber exprimat.
Prin definiție, libertatea consimțământului persoanei presupune autodeterminare or, în cazul presiunilor psihice, rezultate din profitarea de starea de nevoie ori din șantaj, nu poate fi vorba despre autodeterminare. Contractul de donație nu este un act de voință liber exprimată, ci este rezultatul constrângerii de către autoritățile locale care „profită în mod neonest și abuziv de lipsa de alternativă a celui afectat de împrejurările care l-au silit să contracteze”. „Dacă una dintre părțile actului juridic profită de starea de necesitate în care s-a aflat cealaltă parte, actul juridic respectiv este susceptibil de anulare potrivit regulilor de la violență (…) .
Sancțiunea incidentă în acest caz, este din nou, nulitatea relativă, fiind deci exact ca și în cazul de mai sus, prescriptibilă în termenul general de 3 ani.
Indiferent de tipul nulității incidente, cea absolută, ori cea relativă, mobilul final al desființării donației, rămâne cel legat de restituirea prestațiilor, respectiv de despăgubirile aferente iar în această materie, discuție devine interesantă.
Aceasta întrucât potrivit Codul Civil, în cazul nulității contractului de donație, „valoarea prestațiilor se apreciază la momentul în care debitorul a primit ceea ce trebuie să restituie” (art 1639 C civ. coroborat cu art. 1254 C civ). Cu alte cuvinte, proprietarului donator ar trebui să îi fie restituită valoarea de piața a terenului donat, calculată la momentul efectuării acestei donații, aspect care desigur nu este neapărat avantajos financiar, mai ales dacă vorbim despre o donație efectuată în 2014 și anulată în 2023.
În plus, autoritățile au inventat și aplicat acest mecanism al „donației”, pentru a evita procedura legală și constituțională a exproprierii, procedura care implică despăgubiri juste și prealabile raportate (inclusiv) la „preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză” (art 26 Legea 33/1994). Or, atât timp cât autoritățile au deturnat o instituție juridică, de la rolul ei, au folosit-o în mod abuziv și injust, conduita acestora se impune a fi sancționată, nicidecum tratată cu un regim juridic mai favorabil.
Cât timp, procedeul inventat nu este altceva decât o evidentă expropriere în fapt, o expropriere simulata de autorități, într-un scop injust, acestuia i se impune fără urmă de îndoială, să îi fie aplicat întocmai regimul juridic eludat, respectiv cel al exproprierii, fiind cel puțin injust, dacă nu chiar neconstituțional, ca proprietarul să se afle într-o poziție mai rea atunci când autoritățile comit un abuz – o expropriere în fapt simulată cu scopul de a nu achita despăgubiri- decât atunci când autoritățile urmează calea legală și constituțională a exproprierii, achitând despăgubiri calculate potrivit Legii 33/1994.
Pentru a lămuri asupra calculului despăgubirilor juste și prealabile, reglementate de Legea exproprierii nr. 33/1994, cităm dispozițiile art. 26 din acest act normativ:
(1) Despăgubirea se compune din valoarea reală a imobilului şi din prejudiciul cauzat proprietarului sau altor persoane îndreptăţite.
(2) La calcularea cuantumului despăgubirilor, experţii, precum şi instanţa vor ţine seama de preţul cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia.
Tocmai în considerarea acestor aspecte și în spiritul echității, jurisprudența națională a reținut și confirmat calcularea despăgubirilor datorate într-o astfel de situație, potrivit dispozițiilor Legii exproprierii nr. 33/1994, respectiv luându-se în calcul (și) prețul de la data întocmirii raportului de expertiză. Până și competența de soluționare a acestor acțiuni, a fost acordată „tribunalului unde este situat imobilul expropriat”, respectiv instanței prevăzute de art. 21 din Legea nr. 33/1994.
În sensul celor de mai sus, facem trimitere la Decizia nr. 195/2022 a Curții de Apel Cluj, cu mențiunea că recent, legalitatea acestei hotărâri a fost confirmată de către Înalta Curte de Casație și Justiție:
„În acord cu prima instanţă, Curtea stabileşte că declaraţia de renunţare la dreptul de proprietate reprezintă un act juridic lovit de cauză ilicită în sensul art. 1236 alin. 2 Cod civil, fiind vorba despre o constrângere din partea autorităţii a cedării cu titlu gratuit a unui teren proprietate privată afectat de servitutea de trecere în lipsa unei juste despăgubiri, fără a fi declanșată procedura exproprierii pentru utilitate publică, prin afectarea substanței dreptului de proprietate. (…) În consecință, constatând situația unei exproprieri de fapt tocmai datorită lipsei oricărei juste şi prealabile despăgubiri pentru terenurile pe care intimații le-au cedat municipiului Cluj-Napoca, în mod consecvent și judicios au fost obligați apelanții pârâți să plătească reclamanților intimați despăgubirile cuvenite pentru deposedarea, prin exproprierea în fapt, de imobilul proprietatea lor”.
Așadar, concluzionând, așa zisele „donații” de terenuri afectate de servituți de utilitate publică, pot fi desființate, indiferent când au fost efectuate, acțiunea putând fi sub acest aspect. chiar și imprescriptibilă.
Consecința juridică este aceea că pot fi obținute despăgubiri cu luarea în considerare a „preţului cu care se vând, în mod obişnuit, imobilele de acelaşi fel în unitatea administrativ-teritorială, la data întocmirii raportului de expertiză, precum şi de daunele aduse proprietarului sau, după caz, altor persoane îndreptăţite, luând în considerare şi dovezile prezentate de aceştia”.
